Mejoras y restittución de un local comercial en arrendamiento.
En muchas ocasiones los arrendatarios de un local se ven en la obligación de hacer mejoras del espacio físico con el objeto de realizar su función social con mayores comodidades o con una mayor eficacia y calidad, o por motivos de fuerza mayor cuando en el local se debían hacer estas reparaciones. Estas mejoras en una gran cantidad de los casos, a la hora de recibir el bien inmueble por parte del arrendador, llevan a diferentes objeciones por parte de este, trayendo como consecuencia su no aceptación de recibimiento de este bien.
En esta ocación revisaremos la normatividad colombiana sobre las responsabilidades y derechos que tienen las partes en un contrato de arrendamiento, con el objetivo de evitar este tipo de casos que se repiten día a día en Colombia.
Un arrendamiento de un local comercial se rige por el Contrato de Arrendamiento suscrito, el Código Civil y el Código de Comercio. En el ordenamiento en general, tenemos que hay dos clases de mejoras, las Necesarias No Locativas y las Útiles.
Las Necesarias No Locativas, corresponden a aquellas que son indispensables para el mantenimiento y conservación del inmueble (mantenimiento de los cimientos, o grietas, goteras) es decir, la habitación o función que se le está dando al bien inmueble. Para mayor claridad, el Código Civil señala:
"ARTICULO 1985. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones..."
Sobre el reembolso de esta clase de reparaciones tenemos que ellas tienen que cumplir con las siguientes condiciones:
1) Que no se haya pactado en el contrato que serán a cargo del arrendatario.
2) Que no sea culpa del arrendatario
3) Que se hubiesen informado con antelación, para que el arrendador las asuma por su cuenta.
4) O En caso de no haber dado aviso oportuno, siempre que pueda demostrarse la necesidad, las asuma el arrendatario, y tendrá que reembolsarlas el arrendador. Por ejemplo que sin esa reparación, el inmueble podía haberse derrumbado.
Sobre el reembolso, se establece lo siguiente:
"...ARTICULO 1993. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad..."
Las Locativas, son según el Código Civil, artículo 1998, a cargo del arrendatario, en general son las que se presentan por los posibles daños que cause uso que se le da al Inmueble el arrendatario, la norma las determina así:
1) Las que según la costumbre del país se entienda a cargo del arrendatario. (O lo que se pacte en el Contrato)
2) Aquellas cuyo deterioro se producen por culpa del arrendatario o sus dependientes, por ejemplo: rotura de cristales, descalabro de paredes o cercas, puertas etc.
Finalmente, las mejoras útiles, serán aquellas que se invierten para aumentar el valor económico del Bien inmueble. Estas no son necesarias para el mantenimiento o funcionamiento del inmueble y tampoco tienen que ver con los daños que se han causado por el uso del bien. Sobre éstas mejoras, el arrendador no está obligado a reembolsarlas a menos que haya decidido aceptar el valor de la mejora, ya sea porque se le dió aviso escrito con antelación, o expresamente las acepta.
En caso que no las haya aceptado, el arrendatario, puede retirarlas, separarlas y llevarse los materiales, sin generar un daño en el inmueble. Igualmente si por retirar los materiales es posible que se generen daños el arrendador debe estar dispuesto a abonar lo que valdrían los materiales, considerandolos separados al inmueble. Al respecto tenemos:
"ARTICULO 1994. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados..."
También existen las mejoras voluptuarias o suntuarias que no están expresamente reguladas en la Ley, y consiste en añadir al Inmueble mejoras Lujosas innecesarias como: grifos en oro, o pisos de una catedral española, por lo que en general también resultaría aplicable la norma anterior.
En caso de que se invierta en estas adecuaciones es recomendable que se tenga claro si:
a) Son necesarias y locativas:
b) Eran para la conservación del inmueble
c) Eran por las de uso normal, daños comunes por culpa del arrendatario
d) Incrementaron el valor del bien arrendado o se trataron de mejoras para el funcionamiento del Local por la actividad de la empresa.
Ahora bien, en el Código Civil y de Procedimiento Civil, nada se dice en el evento que el Arrendador se niegue a recibir el bien inmueble. ¿Cómo es más legítimo en derecho la restitución del inmueble, cuando el arrendador se niega a recibir el local comercial?
Sobre esto, debemos aclarar que la obligación de restitución tratándose de la entrega al arrendador, es de Dar, ya que la cosa que fue recibida, es una mera tenencia sobre el local. De acuerdo con el Art. 2006 del Código Civil, la restitución se entiende así: “La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa...”.
Si bien es cierto que en el Artículo 2005 del Código Civil se señala, que el inmueble debe ser restituido en estado igual al recibido o al menos en estado regular si no hay constancia, es recomendable pactar en el contrato de arrendamiento, la manera en la que se va a entender la restitución por parte del arrendatario al arrendador, el manejo, reconocimiento y autorización de las mejoras, y finalmente una cláusula de solución de diferencias como una cláusula compromisoria.
En esta ocación revisaremos la normatividad colombiana sobre las responsabilidades y derechos que tienen las partes en un contrato de arrendamiento, con el objetivo de evitar este tipo de casos que se repiten día a día en Colombia.
Un arrendamiento de un local comercial se rige por el Contrato de Arrendamiento suscrito, el Código Civil y el Código de Comercio. En el ordenamiento en general, tenemos que hay dos clases de mejoras, las Necesarias No Locativas y las Útiles.
Las Necesarias No Locativas, corresponden a aquellas que son indispensables para el mantenimiento y conservación del inmueble (mantenimiento de los cimientos, o grietas, goteras) es decir, la habitación o función que se le está dando al bien inmueble. Para mayor claridad, el Código Civil señala:
"ARTICULO 1985. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones..."
Sobre el reembolso de esta clase de reparaciones tenemos que ellas tienen que cumplir con las siguientes condiciones:
1) Que no se haya pactado en el contrato que serán a cargo del arrendatario.
2) Que no sea culpa del arrendatario
3) Que se hubiesen informado con antelación, para que el arrendador las asuma por su cuenta.
4) O En caso de no haber dado aviso oportuno, siempre que pueda demostrarse la necesidad, las asuma el arrendatario, y tendrá que reembolsarlas el arrendador. Por ejemplo que sin esa reparación, el inmueble podía haberse derrumbado.
Sobre el reembolso, se establece lo siguiente:
"...ARTICULO 1993. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad..."
Las Locativas, son según el Código Civil, artículo 1998, a cargo del arrendatario, en general son las que se presentan por los posibles daños que cause uso que se le da al Inmueble el arrendatario, la norma las determina así:
1) Las que según la costumbre del país se entienda a cargo del arrendatario. (O lo que se pacte en el Contrato)
2) Aquellas cuyo deterioro se producen por culpa del arrendatario o sus dependientes, por ejemplo: rotura de cristales, descalabro de paredes o cercas, puertas etc.
Finalmente, las mejoras útiles, serán aquellas que se invierten para aumentar el valor económico del Bien inmueble. Estas no son necesarias para el mantenimiento o funcionamiento del inmueble y tampoco tienen que ver con los daños que se han causado por el uso del bien. Sobre éstas mejoras, el arrendador no está obligado a reembolsarlas a menos que haya decidido aceptar el valor de la mejora, ya sea porque se le dió aviso escrito con antelación, o expresamente las acepta.
En caso que no las haya aceptado, el arrendatario, puede retirarlas, separarlas y llevarse los materiales, sin generar un daño en el inmueble. Igualmente si por retirar los materiales es posible que se generen daños el arrendador debe estar dispuesto a abonar lo que valdrían los materiales, considerandolos separados al inmueble. Al respecto tenemos:
"ARTICULO 1994. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados..."
También existen las mejoras voluptuarias o suntuarias que no están expresamente reguladas en la Ley, y consiste en añadir al Inmueble mejoras Lujosas innecesarias como: grifos en oro, o pisos de una catedral española, por lo que en general también resultaría aplicable la norma anterior.
En caso de que se invierta en estas adecuaciones es recomendable que se tenga claro si:
a) Son necesarias y locativas:
b) Eran para la conservación del inmueble
c) Eran por las de uso normal, daños comunes por culpa del arrendatario
d) Incrementaron el valor del bien arrendado o se trataron de mejoras para el funcionamiento del Local por la actividad de la empresa.
Ahora bien, en el Código Civil y de Procedimiento Civil, nada se dice en el evento que el Arrendador se niegue a recibir el bien inmueble. ¿Cómo es más legítimo en derecho la restitución del inmueble, cuando el arrendador se niega a recibir el local comercial?
Sobre esto, debemos aclarar que la obligación de restitución tratándose de la entrega al arrendador, es de Dar, ya que la cosa que fue recibida, es una mera tenencia sobre el local. De acuerdo con el Art. 2006 del Código Civil, la restitución se entiende así: “La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa...”.
Si bien es cierto que en el Artículo 2005 del Código Civil se señala, que el inmueble debe ser restituido en estado igual al recibido o al menos en estado regular si no hay constancia, es recomendable pactar en el contrato de arrendamiento, la manera en la que se va a entender la restitución por parte del arrendatario al arrendador, el manejo, reconocimiento y autorización de las mejoras, y finalmente una cláusula de solución de diferencias como una cláusula compromisoria.
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